Un vaste projet de développement immobilier en Équateur soulève des craintes, le Mirador San José, piloté par des Québécois. Les actes de vente posent problème, selon des spécialistes. Il y a aussi d'autres enjeux qui rendraient cet investissement risqué.

De nombreux acheteurs ont été surpris lorsqu’ils ont reçu leur acte de vente d’un terrain qu’ils venaient d’acheter au Mirador. Le prix indiqué était bien inférieur à ce qu’ils avaient payé.

Jean-Pol Martin a acheté son terrain en 2014 pour y faire construire une maison pour sa retraite. Il a payé son terrain plus de 20 000 $, mais sur l’acte de vente qu’il a reçu un mois plus tard, le prix indiqué était de 1279 $. C’est 15 fois moins élevé.

J'ai posé la question. On m'a dit qu’ils faisaient ça comme ça, que c'était pour une question de taxes.

Jean-Pol Martin

La direction du Mirador assure que le procédé est légal; le montant indiqué représenterait l’évaluation municipale du terrain. Dans un communiqué, elle soutient que ce système a fait l’objet d’une « vérification gouvernementale très poussée » qui lui a valu « des félicitations de la part des autorités ».

Nous avons consulté quatre experts équatoriens. Tous croient au contraire que le procédé est illégal et que le Mirador doit inscrire le prix réellement payé sur les actes de vente.

Me Humberto Moya, vice-président Fédération des notaires de l’Équateur est catégorique. Le Mirador et les acheteurs « participent à une fraude fiscale contre la municipalité ». Ils s’exposeraient à des poursuites pénales.

De très nombreux Canadiens se trouvent parmi les acheteurs. Le projet de développement immobilier comprend 1700 terrains. Les travaux ont commencé en 2009. Sept ans plus tard, le Mirador tente toujours de vendre les 450 terrains restants.

Des problèmes avec les infrastructures

Le Mirador se présente comme un projet écologique. Mais il fait face à des problèmes avec le système choisi pour traiter les eaux usées. Le 22 septembre dernier, le directeur général du Mirador se faisait rassurant. « Le biodigesteur fonctionne très bien », affirmait Marcel Cloutier, ajoutant que les ingénieurs qui en doutaient « ne savent pas de quoi ils parlent ».

Pourtant, un mois plus tard, le Mirador admettra que « cette technologie n’est pas performante ». Les terrains sont trop petits pour absorber les eaux rejetées par le système en place. La direction du Mirador s’engage à construire des égouts et « un centre de traitement des eaux ».

Pour le professeur Unsal Ozdilek de l’École des sciences de la gestion de l’Université du Québec à Montréal (UQAM), les promoteurs auraient dû tester cette technologie dès le départ. Les grosses infrastructures, « on ne les met pas à la fin », dit-il.

Directeur du programme Immobilier de l‘UQAM, Unsal Ozdilek ajoute que les problèmes avec les titres de propriété augmentent les risques pour les acheteurs. Il juge sévèrement l’entreprise.

Ce n'est pas une société immobilière sérieuse. Les gens devraient faire attention à ce genre de montage.

Unsal Ozdilek, professeur à l'UQAM

M. Ozdilek met aussi en garde les futurs acheteurs, estimant qu'ils « risquent leur argent ». Un avis que partagent d’autres experts consultés.

La direction du Mirador assure avoir la capacité financière pour terminer les travaux d’infrastructure. Elle soutient qu’il aura recours à ses liquidités et, au besoin, à des emprunts ou encore à un réinvestissement des actionnaires.

De nombreuses autres infrastructures comme des piscines, un terrain de soccer, les routes principales et un mur de béton de 3 km sont déjà achevées.

Un promoteur controversé

Le directeur général du Mirador, Marcel Cloutier, ne fait pas l’unanimité. Certains le voient comme un bon gestionnaire qui dirige le projet d'une main ferme. D’autres déplorent au contraire son style autoritaire et son manque de transparence.

Dans un communiqué envoyé le 13 octobre, le Mirador a tenu à s’excuser auprès des propriétaires « pour ne pas avoir accordé toute l’importance qu’il fallait aux communications ». Depuis, la direction du Mirador leur envoie régulièrement des infolettres.

Dans le passé, Marcel Cloutier a été poursuivi par son frère avec qui il était associé dans une entreprise de développement immobilier. Roberto Cloutier alléguait en 2010 que Marcel Cloutier avait détourné 1,8 million de dollars de leur compagnie. Dans un jugement intermédiaire disponible sur Internet, le juge Brian Riordon de la Cour supérieure déplore son « manque de fiabilité en matière financière ». Marcel Cloutier aurait même tenté « d’induire le tribunal en erreur ». Le juge a ordonné une saisie avant jugement des biens de Marcel Cloutier.

Marcel Cloutier alléguera en défense que les paiements étaient légitimes. L’affaire s’est soldée par une entente à l'amiable. Roberto Cloutier est maintenant l’unique propriétaire de l’entreprise.

Marcel Cloutier a aussi eu des difficultés importantes avec une autre de ses compagnies, Crumbco International, qui faisait du déchiquetage de pneus. De 2005 à 2012, les pompiers de Sainte-Anne-des-Plaines sont intervenus 32 fois chez Crumbco, où il y a eu 12 incendies majeurs.

Selon le directeur du service d’incendie, Sébastien Laplante, Marcel Cloutier ne répondait pas aux nombreuses demandes de correctifs des pompiers. « On est loin de l'accidentel », estime M. Laplante, qui ajoute que la compagnie « n'était pas un bon citoyen corporatif. C'était de la grosse négligence ».

Le ministère de l’Environnement a aussi émis cinq avis d’infraction contre Crumbco à cette époque. Des poursuites pénales ont mené à des condamnations pour 32 000 $. Crumbco a fait faillite en 2011.