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Est-ce qu’une crise immobilière couve au Canada?

Ça fait des années qu'on craint l'éclatement d'une bulle dans certains marchés, et on a l'impression ces jours-ci que les autorités politiques au pays sont de plus en plus inquiètes. Après la Colombie-Britannique, au tour de l'Ontario de taxer la spéculation immobilière alimentée par des investisseurs étrangers. Est-ce que les politiciens paniquent, ou bien agissent-ils en retard?

Une analyse de Gérald Fillion

De plus en plus d’experts affirment que le marché canadien ressemble graduellement à celui qui existait avant l’effondrement des prix en Espagne et aux États-Unis au cours de la dernière décennie. L’agence Moody’s écrivait récemment que le Canada fait partie du groupe des quatre pays à la note AAA qui sont vulnérables à un choc immobilier.

Le problème c’est que malgré les manchettes, malgré les avertissements, malgré le resserrement des règles hypothécaires au fil des années, des bulles se sont créées à Vancouver et à Toronto et l’endettement des Canadiens a atteint des niveaux records. Et rien ne semble ralentir le marché dans le Grand Toronto en ce moment, où les hausses de prix depuis un an dépassent les 30 % dans certains marchés de la région et certains segments.

La Banque du Canada affirmait, le 12 avril, dans le rapport sur sa politique monétaire, que « la croissance des prix s’est accélérée dans le Grand Toronto et semble être entrée dans une phase où la spéculation joue un rôle accru. » La banque centrale ajoutait que « le niveau élevé d’endettement freinera également quelque peu les dépenses. »

Toronto : 20 % du PIB

Ce qui se passe dans la Ville Reine doit nous préoccuper. Le Grand Toronto, c’est 20 % du PIB canadien. Et avec les cours du pétrole qui stagnent, une crise immobilière à Toronto pourrait entraîner le Canada en récession. Deux des plus grandes économies du pays, celle du pétrole et celle du Grand Toronto, qui seraient au même moment en panne pourraient avoir des conséquences majeures sur l’économie canadienne.

Il est alarmiste de dresser les scénarios les plus sombres. Mais, il est important d’agir, comme le gouvernement de l’Ontario l’a fait jeudi dernier, en instaurant une taxe de 15 % à l’achat d’une propriété pour les acheteurs qui ne sont pas citoyens canadiens ou résidents permanents au pays, en mettant en place un contrôle plus large des prix des loyers et en permettant aux municipalités de la province d’adopter des taxes sur les propriétés laissées vacantes.

La Banque du Canada disait s’attendre à ce que les mesures adoptées en octobre dernier par le ministre fédéral des Finances, Bill Morneau, « continuent de réfréner l’activité dans le secteur de l’habitation. » Selon la banque centrale, l’endettement élevé et la hausse prévue des taux d’intérêt à long terme devraient aussi calmer le marché.

Une spéculation néfaste

Mais, attendre que la nature fasse son oeuvre, c’est trop long pour le maire de Toronto, John Tory, et le ministre des Finances de l’Ontario, Charles Sousa, aux premières loges. Et ce l’est aussi pour la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL), qui a indiqué clairement dans son rapport du premier trimestre de 2017 que le marché de Toronto était en surchauffe et surévalué et que les risques de conditions problématiques étaient élevés.

C’est vrai qu’il est étrange de voir l’État intervenir comme il le fait dans le marché. Mais, avec des taux d’intérêt aussi faibles des banques qui sont en affaires pour prêter beaucoup d’argent à beaucoup de monde, on ne peut pas se permettre de fragiliser les assises financières des ménages, dont la consommation représente la plus grande part de l’économie canadienne.

Le surendettement des ménages et la spéculation immobilière affaiblissent le tissu social, repoussent les gens moins nantis à l’extérieur des centres, transforment les villes, les artères commerciales, la vie de quartier. Toronto est une ville formidable, avec des quartiers inspirants, dynamiques et excitants. Ce sont des milieux de vie qu’il faut développer et protéger de la spéculation effrénée.

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