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Immobilier : des investisseurs perdent jusqu'à 9 millions dans une fraude alléguée à Toronto

EXCLUSIF - Plus de 120 investisseurs sino-canadiens vivant à Toronto pourraient avoir perdu jusqu'à 9 millions de dollars dans ce qui semble être une importante fraude immobilière, a appris CBC.

Un texte de Sarah-Émilie Bouchard

Margaret Wong, une retraitée qui vit à Toronto, a tout misé sur ce qui semblait être une occasion en or de faire des profits : investir dans un prêt consortial.

Quand le rêve tourne au cauchemar

Après avoir investi 200 000 $ dans quatre projets immobiliers, Margaret Wong doit maintenant vendre sa maison pour réussir à payer sa marge de crédit qui lui avait permis d’investir autant d’argent.

« Le lien de confiance a été brisé », se désole Margaret Wong.

Il y a quelques années, cette Sino-Canadienne avait assisté à un séminaire d’investissement organisé par Dominic Ha, un courtier en hypothèques qu’elle connaissait aussi comme paroissien à son église. Margaret Wong se souvient encore que M. Ha brossait un portrait plutôt positif des investissements hypothécaires privés à l'aide d'une présentation PowerPoint.

Les sommes d’argent prêtées par Margaret Wong et les autres investisseurs à Dominic Ha devaient servir à construire et à rénover des propriétés à Crystal Beach, dans la région de Fort Érié.

Black Bear Homes était le promoteur à la tête de différents projets. Or, ce dernier n’a jamais livré la marchandise telle que promise dans les contrats.

Un cas de fraude, selon un expert en la matière

Un prêt consortial est un investissement tout à fait légal pour aider un promoteur à construire une ou des propriétés, mais, attention, il peut servir à perpétrer une fraude, prévient l’expert, Bill Vasiliou.

En temps normal, dans un prêt consortial, les investisseurs qui agissent comme des prêteurs privés espèrent que la vente éventuelle d’une propriété leur procure une somme supérieure à celle qu’ils ont investie.

Dans ce cas-ci, dès le départ, c’était le contraire. Dominic Ha a plutôt demandé aux investisseurs plus d’argent que ce que les propriétés valaient réellement.

« Où est donc la sécurité là-dedans? », se demande Bill Vasiliou.

Après avoir examiné les divers contrats de prêts consortiaux de Black Bear Homes et après avoir entendu les histoires de quelques investisseurs, Bill Vasiliou croit qu’il y a là un cas de fraude.

Nos collègues de CBC ont contacté Black Bear Homes pour une explication, mais le promoteur n’a pas rappelé.

Dans un courriel, le président Gary Fraser indique toutefois qu’il doute qu’un expert puisse faire une telle déclaration.

Ce que les investisseurs recherchent dans un prêt consortial?

En investissant leur argent dans un prêt consortial, la plupart des investisseurs espéraient obtenir des intérêts plus élevés que ce qu’un placement en banque leur aurait normalement procuré.

C’est pourquoi Kwanny Lam a investi 50 000 $, une somme qu’elle a d'abord empruntée d’une marge de crédit personnelle.

La Commission des services financiers de l’Ontario, elle, n’est pas prête à en dire autant.

Selon la CSFO, un prêt consortial est au contraire considéré comme un investissement à risque élevé.

Une commission de 10 % pour Dominic Ha

Alors que les investisseurs se demandent où sont passés les sommes investies dans les multiples projets, l’agent Dominic Ha, lui, a reçu 10 % des fonds de chacun des prêts consortiaux.

Une commission qu’il s’accordait pour avoir « référé, géré, orienté les prêts et pour avoir agi à titre de consultant » d’après les contrats signés par les investisseurs dont CBC a obtenu copie.

Ainsi, sur un prêt consortial de 300 000 $, Dominic Ha a pu toucher une commission de 30 000 $.

Pas de réponse de Dominic Ha

CBC a tenté de le joindre, mais il a décliné la demande d’entrevue. Nos collègues ont tenté de l’approcher en personne également, mais sans succès. Ce dernier a rapidement quitté les lieux avec sa voiture.

Plus tard, CBC a reçu par courriel une déclaration de l’avocat de Dominic Ha.

Ce dernier affirme que son client a très bien informé chaque investisseur et leur a divulgué toute l’information qu’un courtier en hypothèque est tenu de dévoiler en vertu de la loi.

Dans sa déclaration, l’avocat ajoute « qu’il y a des règles sévères qui régissent la pratique dans le domaine de l’investissement hypothécaire privé. M. Ha les a toutes suivies ».

Une centaine d'investisseurs dans l'incertitude

Pourtant, une centaine d’investisseurs attendent toujours de revoir la couleur de leur argent, selon ce que révèlent des documents obtenus par CBC.

C’est le cas de Kwanny Lam qui espérait récupérer son investissement de 50 000 $ en septembre 2014.

Pour sa part, Alexander Wong, lui, était ami avec Dominic Ha depuis 30 ans. Il avait tellement confiance en lui qu’il a investi 160 000 $ dans trois projets différents et a signé les contrats sans même les lire.

Promoteur coupable de fraude dans le passé

En 2008, le président de Black Bear Homes, Gary Fraser a été reconnu coupable de 28 chefs d’accusation pour fraude de plus de 5000 $, ce qui lui a valu deux ans et demi d’emprisonnement, confirme la police régionale du Niagara.

Or, aucun des investisseurs n’était au courant de ce passé criminel de Gary Fraser jusqu’à ce qu’il y ait une rencontre d’investisseurs inquiets en juillet 2016.

« Dominic était au courant de ces histoires. Il a juste préféré ne pas les mentionner », déplore Margaret Wong.

Plusieurs investisseurs avaient rencontré Fraser avant d’investir dans ses projets.

Ce dernier les avait même amenés sur place à Niagara-on-the-Lake et à Crystal Beach pour une tournée des différents projets immobiliers.

Où est passé l’argent des investisseurs?

Les investisseurs ont mis du temps avant de se rendre compte que quelque chose ne tournait pas rond.

« Avec le chèque mensuel que je recevais, je n’avais aucune idée », indique Alexander Wong.

Les investisseurs comme Alexander Wong ont appris que les paiements mensuels qu’ils recevaient et qui étaient, à leurs yeux, des intérêts sur investissement n’étaient en fait que leur propre argent investi au départ.

Les registres obtenus par CBC montrent qu’une fois déposé dans un compte, l’argent des investisseurs servait, en moins d'une journée, à payer la commission de Dominic Ha, le promoteur immobilier ainsi que les frais d’avocat.

Toujours selon les registres, le peu du montant initial restant servait à « payer l’intérêt » des investisseurs, et ce, jusqu’à ce qu’il n’y ait plus de fonds.

CBC s’est rendu sur place et a constaté que non seulement plusieurs de ces maisons à Crystal Beach n’étaient pas terminées, mais que plusieurs d’entre elles ont même été vendues à un autre promoteur en vertu du pouvoir de vente.

Les investisseurs reverront-ils leur argent?

Selon l’expert en fraude, Bill Vasiliou, la réponse est non.

Déjà sous le choc d’apprendre qu'ils ont probablement perdu leur argent, les investisseurs ont aussi appris qu’ils n’étaient pas protégés comme le leur avait pourtant laissé entendre le courtier en hypothèques, Dominic Ha.

Les investisseurs ont découvert que d'autres créanciers détenaient les premiers droits sur les propriétés en question.

Black Bear Homes a manqué à ses engagements et a dû vendre plusieurs de ses propriétés à un autre promoteur, selon les rapports de vente des propriétés que CBC a obtenus.

Résultat : les investisseurs sont aujourd’hui livrés à eux-mêmes, sans protection.

Tous les investisseurs à qui CBC a parlé ont rapporté le tout à la police et à la Commission des services financiers de l’Ontario (CSFO).

La police régionale de York de même que la CSFO ont toutes les deux confirmé à CBC qu’elles enquêtent présentement sur ces prêts consortiaux.

À partir des informations de Michelle Cheung et Nicole Brockbank.

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