Retour

Où le logement est-il le plus abordable au pays? La réponse en carte

Un ménage canadien sur quatre ne vit pas dans un logement dit abordable. Quelles provinces sont les premières de classe, lesquelles traînent la patte?

Un texte de Sophie-Hélène Lebeuf

Les coûts liés à l'habitation sont les dépenses les plus importantes des ménages canadiens, qui y consacrent en moyenne un peu moins du quart de leurs revenus, d'après l'Organisation de coopération et de développement économiques (OCDE).

Une moyenne dans les limites de ce qui est considéré comme « abordable ». Selon la définition utilisée par la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) et retenue par Statistique Canada, le concept de logement abordable est élastique : il dépend des finances du ménage locataire ou propriétaire. Si ce dernier consacre plus de 30 % de son revenu brut au logement, on considère qu'il a un problème d'abordabilité de logement.

Selon Statistique Canada, 75,5 % des ménages canadiens vivaient dans un logement abordable en 2014. Avec un taux inférieur à 73 %, l'Ontario et la Colombie-Britannique fermaient la marche.

« C’est évident qu’il y a un lien avec la situation du marché du logement », explique d'emblée Xavier Leloup, professeur et chercheur adjoint au Centre urbanisation culture société de l'Institut national de la recherche scientifique. « L’abordabilité du logement est plus faible dans des marchés très dynamiques comme l’Ontario et la Colombie-Britannique, où les prix de l'immobilier galopent parfois à un rythme très important », poursuit-il.

« Vous avez l'effet dominant de Vancouver et Toronto, qui sont des villes très dispendieuses pour se loger. Elles tirent la moyenne provinciale vers le bas », précise Steve Pomeroy, chercheur principal du Centre de recherche et de formation sur le milieu urbain (CRFMU) de l'Université Carleton, à Ottawa.

Au cours des dernières années, la situation s'est même détériorée. Ces deux villes se retrouvent « dans une situation d’inabordabilité qui ne s’était pas vue depuis le début des années 1990 », estime la Banque Nationale du Canada dans une analyse de février 2017.

Si plusieurs montrent du doigt les investisseurs étrangers, à qui la Colombie-Britannique et l'Ontario ont décidé récemment d'imposer une taxe foncière de 15 %, Steve Pomeroy évoque « l’impact significatif » des mouvements migratoires interprovinciaux.

« Pendant une dizaine d’années, les gens ont afflué vers l’Alberta. Mais au fur et à mesure que les emplois dans les sables bitumineux se sont taris, bon nombre de travailleurs bien rémunérés ont quitté la province. Plusieurs ont déménagé à Vancouver et à Toronto, illustre le chercheur du CRFMU. C’est l’une des raisons pour lesquelles ces marchés immobiliers ont subi de très fortes pressions. Ce n'est pas tant le manque d'offre de logements qui joue que l'augmentation de la demande. »

Le coût du logement est généralement plus élevé dans les grands centres, souligne Steve Pomeroy. Mais « l'exemple de Vancouver est frappant, ajoute-t-il. Le revenu médian y est plus bas que dans plusieurs grandes villes canadiennes. Le problème d'abordabilité est donc exacerbé par le manque de revenus. »

La crise économique de 2008 a appauvri plusieurs ménages des régions industrielles, comme Windsor, capitale canadienne de l’automobile, et Niagara, où l’industrie agroalimentaire est importante, rappelle pour sa part Xavier Leloup.

L'est du pays en tête de peloton

Terre-Neuve-et-Labrador affichait en 2014 les meilleurs résultats, avec un taux de plus de 86 %, suivie de l’Île-du-Prince-Édouard et du Nouveau-Brunswick, avec des taux supérieurs à 80 %.

« Il s’agit de provinces où l’accroissement de la population est limité, la population plus âgée, et l’économie en croissance faible – ce sont des facteurs qui limitent la croissance du marché du logement », explique Xavier Leloup.

À quelques points de pourcentage derrière, le Québec est, parmi les provinces populeuses, celle qui s'en tire le mieux. C’est l’une des provinces les plus proactives, signale Steve Pomeroy.

« Au Québec, et particulièrement à Montréal, il y a une culture différente », avance par ailleurs le chercheur. La province compte une plus grande proportion de locataires que dans le reste du pays, explique-t-il. « Il y a des associations de locataires puissantes, alors qu'il y a dans les autres provinces des associations de propriétaires, qui résistent souvent à la construction, à côté de chez eux, de nouvelles unités de location pour les plus pauvres », affirme-t-il.

« Il y a un phénomène qu’on ne doit pas oublier », ajoute M. Leloup.

Le « virage sévère » effectué en Ontario dans les années 2000 a pratiquement « quasiment supprimé » son système de régulation des loyers, enchaîne l'expert de l'INRS. Il a fallu attendre avril 2017 pour que Queen's Park annonce son intention de limiter la hausse de tous les loyers.

Un problème plus important pour les moins nantis

« Avant qu’il y ait des mesures de resserrement du prêt hypothécaire, la mise de fonds pouvait être très minimale et vous pouviez étirer l’hypothèque sur 30 ans, fait valoir Xavier Leloup. Certains propriétaires sont confrontés à des remboursements d’hypothèques assez élevés. »

Les problèmes d'abordabilité de logement des propriétaires qui ont une hypothèque sont beaucoup plus répandus chez les ménages à faibles revenus, comme le montrent les données de l’OCDE.

Contrairement au Canada, l'organisation a choisi le seuil de 40 % des revenus pour départager les logements abordables de ceux qui ne le sont pas.

La situation est comparable chez les locataires.

« La personne qui a des revenus relativement faibles est dans une situation plus précaire et court plus le risque de se retrouver dans l’itinérance ou d’avoir de mauvaises conditions locatives, comme un logement trop petit ou en mauvais état », souligne Xavier Leloup.

« C'est là que les provinces et les municipalités se sont montrées plus actives », ajoute Steve Pomeroy

Les deux experts donnent en exemple Vancouver et Montréal, qui ont des stratégies d’inclusion prévoyant dans les grands projets des promoteurs l’inclusion d’un certain nombre de logements abordables pour des ménages à faibles revenus.

Mais le fédéral a aussi un grand rôle à jouer. Le dernier budget Morneau prévoit des investissements de 11,2 milliards de dollars sur 11 ans dans le logement abordable, dont 5 milliards pour aider les citoyens les plus vulnérables.

Une « bonne initiative » qui pourrait améliorer la situation des plus démunis, juge Xavier Leloup, mais qui ne devrait pas « changer fondamentalement le portrait général ».

« Ça semble beaucoup, mais ça reste modeste parce que c'est échelonné sur une longue période », souligne pour sa part Steve Pomeroy, d'autant plus, dit-il, que c'est un problème dispendieux à régler et que les besoins sont grands.

Plus d'articles

Commentaires

Vidéo du jour


Un avion s'écrase dans un arbre





Rabais de la semaine