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Où sont les HLM les plus en mauvais état? La réponse en carte

Plus du quart des bâtiments de la Société d'habitation du Québec (SHQ), qui compte une part importante d'habitations à loyer modique (HLM), sont en mauvais ou même en très mauvais état. Dans quelles régions sont-ils situés? État des lieux.

Un texte de Sophie-Hélène Lebeuf

Principale propriétaire de HLM au Québec, la SHQ possède dans son volet régulier, distinct du volet inuit, quelque 2500 immeubles qui comptent 43 000 logements. Au terme d’un processus d’inspection effectué à 99 %, plus de 650 des bâtiments présentent un niveau élevé ou très élevé « de dégradation et de défectuosité ».

Selon le Plan québécois des infrastructures publié par le Conseil du Trésor en mars 2017, 27 % des immeubles de la SHQ obtiennent ainsi les notes D ou E, nécessitant des travaux très importants et souvent urgents.

Radio-Canada a pu élaborer une carte indiquant la vétusté de chacun des bâtiments à partir de documents obtenus de la SHQ en vertu de la Loi sur l'accès à l’information.

Les données datant de décembre 2016, certains bâtiments ont pu se dégrader ou bénéficier de rénovations depuis.

Un parc immobilier vieillissant

L’état des infrastructures dépend entre autres « de l’âge des projets et de la façon dont on les a gérés et laissés vieillir », souligne Jean-Philippe Meloche, professeur à la faculté d’aménagement de l’Université de Montréal.

« Si on coupe le robinet des rénovations un an ou deux, ça ne paraît pas trop », mais au fil des ans, « les niveaux de dégradation deviendront problématiques », note M. Meloche, qui est aussi chercheur à l’Observatoire Ivanhoé Cambridge du développement urbain et immobilier.

« Certains locataires de HLM vivent dans des cuisines et des salles de bain de 40 ans qui n’ont jamais été rénovées, avec des systèmes de ventilation ou de prévention d’incendie qui ne l’ont jamais été non plus, spécifie le président de la Fédération des locataires d’habitations à loyer modique du Québec (FLHLMQ), Robert Pilon. Ce n’est ni normal ni souhaitable. »

Parfois, d’importants problèmes d’infiltration d’eau et de moisissure peuvent même causer des problèmes respiratoires, ajoute-t-il.

« On va remplacer une fenêtre cassée ou un système de chauffage qui ne fonctionne plus; s’il y a des champignons, on sait très bien qu’on a dépassé la ligne, remarque Jean-François Meloche. Mais si la peinture est défraîchie, si le tapis sent mauvais, si le moustiquaire est troué? Jusqu’où peut-on laisser un logement se dégrader tout en le jugeant apte à l’habitation? », demande-t-il.

Une vétusté à géographie variable

À la fin de 2016, Québec évaluait à 379,5 millions de dollars la somme requise pour redonner au minimum aux bâtiments inspectés la note de passage. Conséquence du vieillissement du parc immobilier, c’est 46 millions de plus qu’à pareille date l’année précédente.

Une soixantaine de bâtiments nécessitent des travaux de plus de 1 million de dollars. Un immeuble de 31 logements de la rue Drolet, à Montréal, nécessite même 25 millions en travaux.

Plusieurs habitations à loyer modique construites dans les années 1970, surtout dans les grandes villes, présentent des vices de construction, ajoute Robert Pilon. À l’époque, précise-t-il, elles étaient construites par les villes et non par la Société d'habitation du Québec.

Montréal et Laval, qui comptent davantage d’immeubles de la SHQ qu’ailleurs, nécessitent à elles deux plus de la moitié des montants requis pour résorber le déficit d’entretien.

« À Montréal, rénover n’importe quelle maison coûte souvent plus cher qu’en périphérie, nuance Jean-Philippe Meloche. Quand les maisons ont un plus grand gabarit, ça fait augmenter le coût des rénovations et le niveau de complexité. » Les édifices de plus de 5 étages nécessitent des ascenseurs, illustre-t-il.

Laval trône en tête du palmarès peu enviable des villes avec la plus grande proportion d’immeubles en mauvais ou très mauvais état. Un résultat qui s’explique en partie - mais pas complètement - par le parc de logements sociaux Val-Martin, construit dans les années 1950 : 95 % des immeubles sont notés E.

« En 2014, l’Office municipal d’habitation de Laval a hérité de ce projet qui était dans un état de décrépitude très avancé et dont personne ne voulait. Ça vient plomber un palmarès », observe Robert Pilon.

Des travaux de 80 millions par année

Depuis 2014, la SHQ dépense environ 30 millions par an pour résorber le déficit d’entretien et une cinquantaine de millions pour le maintien des immeubles évalués A, B et C. Le président de la FLHLMQ est satisfait des sommes investies dans la rénovation des HLM depuis 10 ans.

Pourtant, « lorsque le programme de modernisation des HLM a été lancé, en 2007, l’ensemble du parc HLM du Québec avait un énorme déficit d’entretien et de rénovation », affirme-t-il.

« Les HLM les plus âgés sont dans les grandes villes comme Montréal, Québec, Sherbrooke, Trois-Rivières et Gatineau, indique-t-il. Pendant les cinq premières années du programme de rénovation des HLM, elles ont obtenu la part du lion. »

La situation diffère dans les 480 municipalités qui comptent un ou deux HLM pour personnes âgées, signale-t-il. Construits entre 1980 et 1993, ces petits immeubles de 20 logements obtiennent « dans le pire des cas » un C. Ceux qui ont été rénovés ont un A, car ils ont pu l’être « à des coûts relativement modiques », affirme le président de la FLHLMQ.

Lutter contre la vétusté

« Pour que le stock de logements soit de bonne qualité, il faut réinvestir au maximum, fait valoir Jean-Philippe Meloche. Généralement, on regarde le minimum qu’on peut mettre pour que ce soit toujours correct. »

La FLHLMQ, elle, réclame une plus grande consultation des résidents lors de la planification des travaux, notamment pour en évaluer la priorité. L’organisme appuie le projet de loi de Québec sur la fusion des offices municipaux d'habitation. Un projet qui permettrait d’en améliorer la gestion, selon Robert Pilon, mais qui bat de l'aile.

Robert Pilon s’inquiète aussi de l’expiration des conventions de financement par lesquelles Ottawa s’engageait pendant 35 ans à payer la moitié du déficit d’entretien des HLM.

Il y a déjà 4000 logements HLM pour lesquelles le fédéral a cessé de payer, signale-t-il. Un nombre qui grimpera à 20 000 d’ici 2020, pour s’étendre à l’ensemble des 63 000 logements HLM en 2032.

Le dernier budget du gouvernement Trudeau prévoit investir dans le logement abordable 11,2 milliards de dollars sur 11 ans, dont 5 milliards pour aider les citoyens les plus vulnérables. Mais sa stratégie nationale sur le logement n’est pas encore publiée.

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