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Winnipeg a ignoré un rapport sur les redevances de développement il y a dix ans

Un rapport datant de 2005 obtenu par CBC recommandait à la Ville de Winnipeg d'envisager des redevances de développement pour les nouveaux projets d'aménagement, mais avec un système d'exemptions et de rabais selon les secteurs. Le plan finalement adopté par le conseil municipal dix ans plus tard instaure plutôt des frais généraux pour toute la ville.

En 2005, l'administration de l'ancien maire Sam Katz a commandé, puis rapidement mis de côté, ce rapport produit par la firme Hemson Consulting. Le document examinait plusieurs méthodes pour permettre à la Ville de financer les infrastructures nécessaires aux nouveaux aménagements, y compris l’option des redevances de développement.

Il suggérait à la Ville d’identifier des zones, comme le centre-ville ou des parcs industriels, où une exemption ou une réduction pourraient s’appliquer. Selon le rapport, c’est une pratique « très courante » dans d'autres municipalités d’offrir des remises de ce type « pour encourager les activités de développement ».

D’après un autre rapport rédigé en 2016 par la même firme d’experts, plusieurs municipalités comme Ottawa et Hamilton offrent des exemptions ou des réductions pour le développement de sites contaminés ou de friches industrielles et pour des projets de densification dans les quartiers du centre-ville ou près de carrefours de transports en commun.

Quelques jours après la publication de ce rapport en 2016, l'administration publique de la Ville a recommandé au comité exécutif du maire Brian Bowman de créer des frais généraux de développement pour tous les secteurs de Winnipeg. Le règlement municipal sur les redevances de développement adopté par le conseil en octobre ne prévoit des exemptions que pour les projets de logements abordables.

Le rapport de 2005 recommandait par ailleurs une approche progressive pour la mise en oeuvre de redevances de développement : ce sera le cas pour le plan adopté par Winnipeg.

Ces frais seront imposés à partir de mai pour les nouveaux projets résidentiels dans les nouveaux quartiers. Après deux ans, les redevances seront aussi appliquées aux projets industriels et commerciaux. Puis d’ici trois ans, ils seront étendus aux aménagements résidentiels dans les quartiers plus anciens et au centre-ville.

Rapport tabletté

Les raisons pour lesquelles le rapport de 2005 a été mis de côté et n'a jamais été rendu public restent obscures. Le conseiller de Transcona Russ Wyatt pense que le document a été écarté par le lobby des promoteurs, derrière des portes closes.

De plus, le rapport a été déposé un an avant les élections municipales de 2006.

Eric Vogan, vice-président du développement communautaire de la compagnie Qualico, se souvient d'avoir assisté à une grande réunion en 2005 dans le sous-sol de l’hôtel de ville, entre les promoteurs et l'administration. Il pense que le rapport s’est peut-être avéré trop compliqué pour que la Ville puisse y donner suite.

Eric Vogan n’a pas vu le rapport. Lui et Mike Moore, le président de l’Association des constructeurs domiciliaires du Manitoba (ACDM) et les avocats qui représentent l’Institut de développement urbain - pour une contestation judiciaire entreprise contre les redevances de développement - en ont pourtant fait la demande.

Brian Bowman, lui, ne se rappelle pas s'il a lu le document de 2005. « Le conseil municipal a demandé à avoir l'information la plus rapide et la plus à jour. Je ne me souviens pas avoir lu [ce rapport] moi-même. Peut-être qu’il a été mentionné dans le rapport plus récent », a déclaré le maire vendredi.

Les conseillers qui n’étaient pas membres du comité exécutif à l’époque en 2005, comme Jenny Gerbasi (Fort Rouge-Fort Garry-Est) et Donald Benham (River Heights-Fort Garry) ont exprimé, pour leur part, leur surprise quand ils ont appris l’existence du rapport.

« En 2005, il y avait très peu de discussions sur les redevances de développement, mais je me souviens que j’étais très préoccupée par ça », dit Jenny Gerbasi.

Donald Benham estime qu'il pourrait y avoir une corrélation entre l'élection de 2006 et la décision de ne pas discuter des frais de développement. Les candidats dépendaient fortement des dons reçus des promoteurs, indique le Winnipégois, qui a été conseiller de 2004 à 2006. « Honnêtement, le conseil appartenait complètement aux promoteurs », déclare-t-il.

« La meilleure option », selon un expert

D’après David Gordon, directeur de l'école de planification urbaine et régionale de l'université Queen’s à Kingston, en Ontario, des frais de redevance qui varient selon les secteurs de la ville plutôt qu’un seul montant moyen représentent la meilleure option.

Il cite en exemple la ville d'Ottawa, qui a des redevances de développement différentes à l'intérieur où à l'extérieur de sa Ceinture de verdure, car il est plus coûteux de construire des infrastructures plus éloignées de la ville.

« Lorsque vous optez pour des redevances de développement générales pour une municipalité en entier, les zones où vous avez déjà un développement compact et efficace, qui sont faciles à entretenir, finissent par subventionner les infrastructures qui doivent être construites dans les zones de faible densité moins efficaces », dit le professeur Gordon.

Selon les responsables municipaux, la Ville et le conseil continueront d'explorer des options pour de possibles exemptions pendant la période de mise en place progressive des redevances.

D’après les informations de Kristin Annable et Bartley Kives, CBC

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